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Jueves, 28 de mayo de 2020
Recesión en curso

Crisis en los arriendos: Efectos de la pandemia comienzan a afectar a caseros y arrendatarios

Joaquín Riffo Burdiles

En países como España y Estados Unidos, la paralización de la economía producto de la crisis sanitaria ha agudizado el problema de quienes no pueden pagar por el alquiler a fin de mes, un escenario que amenaza con replicarse en Chile.

Con una media de 674 euros al mes –a excepción de las provincias de Madrid y Barcelona con 819 y 769 euros, respectivamente– el pago del alquiler ha sido un dolor de cabeza para los españoles que, sumado a la gran cantidad de contagios y muertes que han debido enfrentar durante la pandemia del Covid-19, se añade la preocupación por la llegada de la quincena o el fin de mes, lo que derivó incluso en una intervención gubernamental para un paquete de medidas destinadas a ayudar al pago de los arriendos, el que considera disponer de microcréditos prorrogables para los inquilinos con dificultades de liquidez.

 En Estados Unidos el escenario es similar, y durante abril se estima que un 31% de los arrendatarios dejó de pagar su renta debido a la crisis económica que atrajo el coronavirus, según cifras del National Multifamily Housing Council (NMHC).

Los números hablan de miles de personas que han perdido su trabajo o han visto disminuidos sus ingresos debido al cierre de negocios y las órdenes de confinamiento en casa promulgadas en varios estados, algo que quedó reflejado en una serie de testimonios recogidos por The Associated Press.

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"Comida sí. Renta no", reclamaron los ciudadanos mexicanos que se manifestaron el miércoles pasado en la Plaza del Mariachi en Los Ángeles, California.
"Comida sí. Renta no", reclamaron los ciudadanos mexicanos que se manifestaron el miércoles pasado en la Plaza del Mariachi en Los Ángeles, California.

Lo anterior, teniendo en cuenta que cerca de 40 millones de hogares viven en apartamentos alquilados a lo largo del país. "¿Qué pasa cuando millones de personas están a punto de perder sus casas en medio de la pandemia, cuando mucha de nuestra salud como comunidad depende de quedarse en casa?", se planteó la ciudadana estadounidense Diane Yentel, directora del National Low Income Housing Coalition, en declaraciones que recoge The Wall Street Journal. Yentel ha solicitado al Congreso que apruebe un fondo de asistencia a inquilinos por un valor de 100.000 mil millones de dólares.

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Rayados llamando a una huelga de alquiler en Estados Unidos.
Rayados llamando a una huelga de alquiler en Estados Unidos.

En Chile la tendencia indica que el número de arrendatarios ha ido en aumento en los últimos años, según lo muestran las cifras de la Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) del Instituto Nacional de Estadísticas que entre 2012 y 2017 registró que el porcentaje de familias que arriendan se elevó de un 20% a un 25,1% de los hogares del país. Asimismo, una publicación de Colliers International del 7 de abril afirma que la crisis sanitaria y económica potenciaría el mercado de arriendos por sobre las ventas de viviendas, las que en el caso de casas y departamentos nuevos en el Gran Santiago, presentan caídas al niveles de la crisis subprime de 2009.  

Lo anterior, según Colliers, se explicaría por la incertidumbre de las personas sobre sus niveles de ingresos, lo que les impediría hacer una proyección que les permita arriesgarse en una inversión a largo plazo. En ese escenario, aseguran, los beneficiados serían los edificios "multifamily", construcciones residenciales cuyos departamentos están destinados exclusivamente a la renta y pertenecen a un solo dueño, ya sea un inversionista en bienes raíces o una sociedad de inversiones.

Considerando que en Chile se presentan más de 15.000 demandas por incumplimiento en el pago de arriendos y, que aproximadamente 60.000 familias se ven perjudicadas por arrendatarios morosos, según informó Estrategia en febrero, queda la interrogante sobre cuánto demorará en evidenciarse en el país situaciones extremas como las que se viven en España y Estados Unidos, considerando un número creciente de arrendatarios sin poder pagar en ascenso producto de no tener trabajo, el aumento de los precios en los alquileres en los últimos años y la gran cantidad de pequeños inversionistas que han depositado su confianza en la adquisición de un bien raíz para generar rentas.

Preocupación por el fin de mes 

En 2018, un artículo publicado en Ciper alertó sobre el constante aumento en los precios de los arriendos, producto de la creciente concentración de la propiedad de vivienda adquirida para fines de renta, como sustituto del sistema de pensiones, y por fondos de inversión (incluyendo AFP), con cobros de arriendo que aseguran rentabilidad a esas inversiones. “Por su parte, tamaño y calidad de la vivienda se orienta cada vez menos a satisfacer las necesidades reales habitacionales de los hogares, y cada vez más a las del inversionista”, indican los académicos a cargo del texto.

Ante este escenario, Ignacio Bisbal, doctor en Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid y actual docente de la Universidad del Bío Bío, apuntó en conversación con INTERFERENCIA que “hay una relación evidente entre la gente que invierte y la producción inmobiliaria. Aunque tengo la sensación de que con la crisis que hay ahora, no sabemos qué va a pasar con los precios de casi nada y menos con la vivienda. Además de la crisis sanitaria, también la crisis social debe haber afectado a este mercado. También está el factor de las universidades, probablemente una cantidad importante de alumnos desistirán de sus matrículas y eso afectará a ciudades donde la llegada de jóvenes es parte importante del mercado de arriendos. Pero es muy difícil pronosticar cualquier cosa todavía”. 

A juicio de Rodrigo Valdés, abogado experto en derecho urbanístico, algunas características de los mercados inmobiliarios españoles y estadounidenses tienen particularidades que les distinguen de la realidad chilena, lo que dificulta la comparación. Aún así, el profesional explica que el escenario europeo en países como Suecia, España o Bélgica tiene que ver mucho más con una preocupación social del Estado por otorgar arriendos más que propiedades a los ciudadanos, y las dificultades son las propias de los problemas que suceden a escala global, como el aumento indiscriminado del valor de suelo y las burbujas inmobiliarias, algo que según Valdés queda muy bien reflejado en el documental “Push” de 2019, del director sueco Fredrik Gertten. 

Ante la situación de propietarios estadounidenses que han mostrado preocupación por ver su vivienda en peligro por el no pago de alquileres de sus inquilinos, Valdés explicó que allá sucede una situación particular. “En derecho hay una figura que se llama cesión de pago y ahí me parece que hay una distancia gigantesca con Chile, tomando como ejemplo el caso de Estados Unidos. Básicamente se trata de una disposición que dice que si yo tengo una propiedad cuya hipoteca no puedo pagar con el banco, le entrego las llaves a este y pierdo el inmueble, pero mi deuda queda saldada, y es obligación del banco aceptarlo. En 2008 se vieron muchos casos para la crisis subprime”. 

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Gráfico extraído del estudio "El crecimiento del mercado de arriendo en Chile" de José Miguel Simian.
Gráfico extraído del estudio "El crecimiento del mercado de arriendo en Chile" de José Miguel Simian.

En cuanto a suelo chileno, el jurista expresó que “en Chile, históricamente, el 70% de la gente ha sido propietaria. Ahí está la gran diferencia. Cuando uno analiza la protección que otorgan los instrumentos internacionales de derechos humanos, tienen que ver con el acceso digno a la vivienda, lo que no implica el concepto de propiedad. Tengo la sospecha de que el caso chileno es bien especial”, explicó el abogado.

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