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Martes, 19 de noviembre de 2019
Contradicen a la CChC

Académicos rebaten: Los altos precios de la vivienda no se deben a la falta de densificación urbana

Joaquín Riffo Burdiles

Varios urbanistas dicen que no necesariamente la menor regulación va a garantizar menores precios, pues la mayoría de quienes acceden al mercado inmobiliario no son usuarios, sino inversionistas.

De un tiempo a esta parte, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ha expuesto una idea-fuerza a través de distintos medios, la que señala que la falta de densificación urbana en Chile ha perjudicado los precios de compra de bienes inmobiliarios para las personas comunes y corrientes.

Esta idea se basa en un estudio de agosto de 2019, el Índice de Acceso a la Vivienda (Price Income Ratio o PIR, por sus iniciales en inglés). Este índice es un indicador internacional que mide la relación entre el precio promedio de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares, por lo que permite estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para financiar totalmente una vivienda de precio promedio.

En su primera edición en Chile, el estudio estableció que para la gran mayoría de las personas es prácticamente imposible poder adquirir una vivienda. La investigación -que se realizó usando el ingreso autónomo de hogares reportado en la encuesta Casen (ingreso promedio para los hogares de $913 mil mensuales), además de datos del Banco Central- indicó que Chile posee un PIR de 7,8, un indicador muy superior incluso a países como Nueva Zelanda (6,5), Reino Unido (4,8) o Estados Unidos (3,5). Es decir, Chile está entre los países "donde la vivienda es severamente no alcanzable". 

Según la CChC, todas las ciudades donde las viviendas han llegado a ser 'severamente no alcanzables' han experimentado 'normativas de contención urbana'. Esto es, regulaciones que limitarían elementos como la altura y la densidad de las edificaciones. En tanto, ciudades donde las viviendas se ubican en el rango de 'alcanzables' presentarían 'poca normativa de contención del crecimiento urbano'. 

El gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado, indicó que "normas de contención del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda el área urbana. Restricciones o prohibiciones al crecimiento virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo y empujan al alza el precio de las viviendas", según declaraciones que recoge Emol

Así, el discurso del gremio ha apuntado a que se incentive lo que ellos han definido como una densificación equilibrada.

Sin embargo, este es un concepto que ha recibido críticas desde los sectores opositores al aumento de densificación, quienes denuncian que el gremio inmobiliario no ha sabido expresar exactamente a qué nivel de equilibrio apuntan. 

¿Densificación equilibrada?

Consultado sobre los resultados del estudio, el decano de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad Andrés Bello, Miguel Vargas, afirma que si bien no ha estudiado en detalle la metodología del estudio que destaca la CChC, se trata de "un estudio que calcula promedios de precios de vivienda, y lo compara con el promedio de ingresos de las distintas ciudades. Eso es un error metodológico, pues los cálculos que se hacen para este indicador se deberían hacer por segmentos socioeconómicos. Si tomas ese promedio, tal como está, comparas una mansión con una vivienda social". 

Al respecto, Vargas dice que en realidad dentro de una ciudad existen y pueden convivir distintos mercados inmobiliarios, que están segmentados y tienen características particulares. "No es igual el funcionamiento del mercado de las viviendas de 20 mil UF al de las de 2 mil UF. Con esto quiero decir que un mercado puede ser súper competitivo y en el otro puedes encontrar evidencia de colusión. Tomar una ciudad y decir que se trata de un solo mercado y precio promedio, es un error. Chile es caro, pero depende para qué segmentación económica. Creo que las mayores dificultades están para la clase media". 

En cuanto a la densificación, según Vargas, las regulaciones inciden al alza, pero también un comportamiento poco competitivo puede tener como consecuencia mayores precios de vivienda, por lo que propone que las políticas públicas obliguen a las constructoras a incorporar en sus costos las externalidades negativas que produce la densificación, como por ejemplo los cambios en la plusvalía en las viviendas aledañas. 

Por su parte, el arquitecto Ignacio Bisbal, doctor en Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid y actual docente de la Universidad del Bío Bío, afirma que el argumento de la rigidez de los planes reguladores como coadyuvante del alza del costo, no es certero, ya que la normativa tiene muchas excepciones que permiten “sacarle rendimiento por sobre la norma general". 

Bisbal afirma que la investigadora Magdalena Vicuña -de la Universidad Católica de Chile- ha escrito varios artículos sobre cómo se llevan a cabo estas excepciones a la norma. "Dentro de cada uno de los planes reguladores existen varias disposiciones que permiten incrementar la densidad de la vivienda por sobre la norma", dice.

Ante la consulta de INTERFERENCIA sobre cual es una densificación equilibrada, conforme la nomenclatura que propone la CChC, Bisbal dice que no hay un criterio absoluto. "La cuestión es en primer lugar, comprender el tejido urbano existente. Habría que plantearse cuál debería ser la relación entre lo que se quiere densificar y lo real. Estimamos que, en términos de altura, no debería llegarse más que a duplicar lo que hay en el tejido urbano existente”. 

¿Densificar para que bajen los precios?

A juicio de Francisco Sabatini, sociólogo y académico de la Pontificia Universidad Católica, las explicaciones de la CChC por los altos precios de las viviendas en el juego de oferta y demanda "son completamente equivocadas". Según el sociólogo al liberarse las alturas no bajan los precios del suelo, pues estos son adquiridos por un mercado muy distinto al de uso. Esto dado que los compradores, son, en su mayoría, inversionistas. 

"Entonces la renta a futuro de la inversión se traslada al precio de hoy, por lo que se establece una disputa entre quién se lleva esta renta: las inmobiliarias o los propietarios de los terrenos donde se van a construir los edificios", plantea Sabatini. 

Además, el académico recuerda que esto se trata "del mismo argumento que se utilizó en 1979 cuando Augusto Pinochet redactó la política neoliberal en materia de suelos, viviendas y ciudades. En el diagnóstico de entonces, se pensó que porque había límites urbanos, había límites a la oferta de suelo, y que al eliminar estos límites, la ciudad iba a crecer adecuadamente. Esto no sucedió y en todas partes subió el precio del suelo de forma muy marcada. Entonces, lo que la CChC está proponiendo ahora ya se hizo y no resultó". 

Una opinión que comparte el sociólogo y doctor en políticas territoriales, Juan Carlos Santa Cruz, quien afirma que la mayor densificación no implica una baja en los precios. "Lo que habría que hacer para que bajen los precios de las viviendas es controlar la burbuja inmobiliaria, porque en realidad es esto lo que hace subir los precios".

En esa línea, Santa Cruz dice que "el argumento de que densificar produce una baja en los precios falaz y tramposa. Por ejemplo, Concepción tiene un plan regulador que en la práctica todo el perímetro central permite alturas libres, pero en el último año y medio los precios subieron un 40%. Y encima, se ha construido como nunca. Entonces mientras más construyen, más sube el precio. Esta alza es por la expectativa de ganancia que tiene el desarrollador inmobiliario y no por las limitaciones".

En cuanto a la rigidez de los planes reguladores comunales, el sociólogo afirma que "en la práctica, no son rígidos. Es como decir que la ley de tránsito es demasiado rígida porque no te deja conducir contra el tránsito. Son normas mínimas de convivencia".

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